Der Augsburger Immobilienmarkt befindet sich 2026 in einer Phase der vorsichtigen Konsolidierung – aber wer genau hinschaut, erkennt: Die Lage entscheidet mehr denn je. Während energetisch sanierte Objekte in gefragten Stadtteilen weiterhin zügig verkauft werden, stocken unsanierte Immobilien in Randlagen deutlich länger. Dieser Marktbericht liefert Ihnen die aktuellen Quadratmeterpreise für Augsburger Stadtteile – zusammengestellt von Oliver Kusterer, IHK-Makler und Inhaber von Kusterer Immobilien im Kleinen Katharinengässchen.
Augsburg auf einen Blick: Die wichtigsten Marktdaten 2026
Augsburg wächst. Mit rund 302.000 Einwohnern (Stand Dezember 2024) und einer Prognose von ca. 310.000 bis 2030 bleibt die Nachfrage nach Wohnraum strukturell hoch. Die A³-Wirtschaftsregion mit Standorten wie MAN, KUKA und der Universität Augsburg sorgt für stabilen Zuzug aus dem In- und Ausland.
Die zentralen Marktdaten im Überblick (Quellen: immowelt, Engel & Völkers, IVD Süd, März 2026):
- Ø Eigentumswohnung: 4.507–4.583 €/m²
- Ø Einfamilienhaus: 4.706–4.772 €/m² (+0,9 % gegenüber Vorjahr)
- Ø Kaltmiete: 12,79 €/m² (+6,9 % gegenüber Vorjahr)
- Teuerster Stadtteil: Augsburger Innenstadt mit 5.138–5.340 €/m²
- Günstigster Stadtteil: Herrenbach / Hammerschmiede mit ca. 3.587 €/m²
Der IVD Süd beschreibt die aktuelle Marktlage als „vorsichtige Konsolidierungsphase“. Das bedeutet: Keine Panikverkäufe, aber auch keine ausgeprägten Preissprünge. Wer heute zu marktgerechten Konditionen anbietet, verkauft. Wer überzieht, wartet.
Quadratmeterpreise nach Stadtteilen – Augsburg 2026
Augsburger Innenstadt
Mit 5.138 bis 5.340 €/m² bleibt die Innenstadt das teuerste Pflaster der Stadt. Historische Altbausubstanz, kurze Wege zu Handel und Kultur sowie die Nähe zum Dom und der Maximilianstraße treiben die Preise. Eigentumswohnungen in dieser Lage sind gefragt, das Angebot bleibt eng.
Göggingen
Göggingen gehört zu den am stärksten wachsenden Stadtteilen Augsburgs. Gut ausgebaute Infrastruktur, der Botanische Garten und familienfreundliche Strukturen machen den Stadtteil besonders bei Familien beliebt. Die Preise liegen typischerweise im mittleren bis oberen Segment, deutlich über dem Stadtdurchschnitt. Mehr zum Stadtteil lesen Sie in unserem Guide: Wohnen in Göggingen – Preise, Infrastruktur und Nachfrage 2026.
Lechhausen
Lechhausen hat sich zum unterschätzten Stadtteil mit Potenzial entwickelt. Die Preise bewegen sich moderat – attraktiv für Kapitalanleger und Erstkäufer. Mit einer Preissteigerung von rund +0,62 % gegenüber dem Vorjahr zeigt der Stadtteil eine positive Entwicklung bei überschaubarem Ausgangsniveau.
Haunstetten
Haunstetten gilt als ausgesprochen familienfreundlich. Das Stadtteilzentrum, mehrere Schulen und Kindergärten sowie gute Anbindung ins Zentrum machen es zu einer der meistgesuchten Wohnlagen für junge Familien. Das Preisniveau liegt im mittleren Bereich.
Kriegshaber
Kriegshaber verzeichnete zuletzt ein Preiswachstum von rund +0,61 % – einer der dynamischsten Werte im Stadtvergleich. Die günstigere Ausgangslage im Vergleich zu Göggingen oder der Innenstadt macht den Stadtteil interessant für Anleger, die langfristig auf Wertsteigerung setzen.
Hochzoll
Hochzoll liegt im östlichen Augsburg und profitiert von seiner ruhigen Wohnlage und guter S-Bahn-Anbindung. Das Preisniveau ist moderat; Einfamilienhäuser und größere Eigentumswohnungen sind hier häufig.
Herrenbach / Hammerschmiede
Mit rund 3.587 €/m² liegt Herrenbach am unteren Ende der Augsburger Preisskala – und ist damit für Käufer mit begrenztem Budget der einzige Einstiegsbereich innerhalb des Stadtgebiets. Sanierungspotenzial ist vorhanden; für Selbstnutzer mit handwerklichem Geschick kann das interessant sein.
Was die Preisunterschiede erklären
Die Spanne von rund 1.750 €/m² zwischen dem günstigsten und teuersten Stadtteil ist erheblich. Die entscheidenden Faktoren sind:
- Lage und Erreichbarkeit (ÖPNV, Innenstadt-Nähe)
- Bausubstanz und energetischer Zustand
- Infrastruktur: Schulen, Kindergärten, Einkauf, Grünflächen
- Nachfragedruck durch Zuzug und begrenzte Neubautätigkeit
- Mikrolage innerhalb des Stadtteils
Entscheidend ist dabei oft die Mikrolage: Zwei Eigentumswohnungen im selben Stadtteil können je nach Straßenseite, Geschoss und Zustand 15–25 % auseinanderliegen. Online-Preisschätzungen bilden diese Feinheit nicht ab – das kann nur eine fundierte Bewertung vor Ort leisten.
ℹ Markteinschätzung von Oliver Kusterer
„Die Zahlen zeigen eine Stabilisierung auf hohem Niveau. Eigentümer, die energetisch saniert haben oder sanierte Objekte verkaufen, erzielen weiterhin sehr gute Preise. Wer unsaniert und zu Höchstpreisen inseriert, wird gerade schmerzhaft belehrt, was der Markt wirklich zahlt.“ – Oliver Kusterer, IHK-Makler
Mietmarkt Augsburg 2026: Starker Druck, wenig Entspannung
Auch auf dem Mietmarkt ist die Lage angespannt. Mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 12,79 €/m² – einem Plus von 6,9 % gegenüber dem Vorjahr – liegt Augsburg deutlich über dem bayerischen Durchschnitt. Bewerber für Mietwohnungen stehen häufig in starker Konkurrenz; Wohnungen unter 11,00 €/m² sind in der Innenstadt und Göggingen praktisch nicht mehr zu finden.
Für Kapitalanleger bedeutet das: Die Bruttomietrendite in Augsburg liegt je nach Lage zwischen 3,2 und 4,5 % – kein Selbstläufer, aber bei richtiger Objektwahl und solider Finanzierung noch sinnvoll. Die Lage des Objekts und der energetische Zustand entscheiden dabei maßgeblich über die erzielbaren Mieten.
Ausblick: Wie entwickeln sich die Preise in Augsburg?
Die Prognosen für den Augsburger Markt sind vorsichtig positiv:
- Bevölkerungswachstum Richtung 310.000 bis 2030 stützt die Nachfrage
- Neubautätigkeit bleibt aufgrund von Kostendruck und Regulierung gedämpft
- Zinsniveau: Leichte Entspannung seit Ende 2024 belebt die Nachfrage wieder
- Energieeffizienz wird zum entscheidenden Preisfilter – EPC A/B vs. F/G
Wer eine Immobilie in Augsburg besitzt und über Verkauf nachdenkt: Der aktuelle Markt belohnt professionelle Vorbereitung und marktgerechte Preisfindung. Ein zu hoher Einstiegspreis kostet nicht nur Zeit – er kostet am Ende echtes Geld durch Preissenkungen und das Signal „Warum steht das so lange drin?“
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Kusterer Immobilien · Kleines Katharinengässchen 10 · 86150 Augsburg · IVD-Mitglied
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