Ein geerbtes Haus oder eine geerbte Wohnung in Augsburg – das klingt zunächst nach einem Glücksfall. Und in vielen Fällen ist es das auch. Aber fast immer bringt die Erbschaft einer Immobilie auch Fragen, Unsicherheiten und Entscheidungsdruck mit sich: Soll ich verkaufen, selbst einziehen oder vermieten? Was muss ich steuerlich beachten? Was, wenn mehrere Erben beteiligt sind? Dieser Ratgeber gibt Ihnen eine strukturierte Checkliste für die ersten Monate nach einer Erbschaft in der Region Augsburg.
Schritt 1: Erbschaft annehmen oder ausschlagen?
Das klingt selbstverständlich, ist aber der erste und irreversible Schritt: Sie haben nach Kenntnis des Erbfalls sechs Wochen Zeit, die Erbschaft auszuschlagen (§ 1944 BGB). Diese Frist sollten Sie nicht ignorieren.
Wann kann eine Ausschlagung sinnvoll sein?
- Die Immobilie ist mit Schulden (Hypotheken, Grundschulden) belastet, die den Wert übersteigen
- Der Nachlass enthält weitere erhebliche Schulden
- Aufwand und Kosten der Nachlassabwicklung übersteigen den zu erwartenden Nettoerlös
Wichtig: Schlagen Sie die Erbschaft aus, fällt sie an den nächsten Erben. Wenn Sie sich unsicher sind, ob ein Nachlass überschuldet ist, können Sie beim Nachlassgericht eine Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz beantragen – das schützt Sie vor privater Haftung.
⚠ Sechs-Wochen-Frist ernst nehmen
Wer die Ausschlagungsfrist verstreichen lässt, gilt als Erbe – unabhängig davon, ob er die Erbschaft wollte oder den Umfang kannte. Bei unklarer Schuldenlage sollten Sie umgehend einen Anwalt für Erbrecht hinzuziehen.
Schritt 2: Die wichtigsten Dokumente beschaffen
Sobald Sie die Erbschaft angenommen haben, brauchen Sie für alle weiteren Schritte bestimmte Dokumente:
Dokumente für die Immobilie
- Erbschein oder beglaubigte Abschrift des notariellen Testaments / Erbvertrags – als Legitimation gegenüber Behörden und Banken
- Aktueller Grundbuchauszug (zu beantragen beim Amtsgericht Augsburg, Abt. Grundbuch)
- Baupläne, Baugenehmigungen, Wohnflächenberechnung
- Energieausweis (falls vorhanden – oder neu zu erstellen beim Verkauf)
- Bei ETW: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnung
Dokumente für steuerliche und rechtliche Abwicklung
- Sterbeurkunde des Erblassers
- Testament / Erbvertrag im Original oder Ausfertigung
- Nachweise über Schulden und Verbindlichkeiten des Erblassers (Kontoauszüge, Darlehensverträge)
- Nachweis über Schenkungen der letzten 10 Jahre (relevant für Erbschaftsteuer-Freibeträge)
Schritt 3: Grundbuch auf die Erben umschreiben
Das Grundbuch muss nach dem Erbfall auf die Erben umgeschrieben werden. Das passiert nicht automatisch. Als neuer Eigentümer sind Sie verpflichtet, die Umschreibung zu veranlassen – spätestens wenn Sie die Immobilie verkaufen oder beleihen möchten.
Wichtig: Wenn die Grundbuchumschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird, entfallen die Gerichtsgebühren (§ 3 Abs. 1 GNotKG, Kostenfreiheit bei Erbfällen). Danach werden normale Notargebühren fällig. Diese Frist sollten Sie im Kalender vermerken.
Schritt 4: Erbschaftsteuer berechnen und planen
Eine geerbte Immobilie unterliegt der Erbschaftsteuer. Ob und wie viel Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie ab:
Freibeträge nach Erbschaftsteuergesetz (Stand 2026)
- Ehepartner / eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
- Kinder (je Kind): 400.000 €
- Enkel: 200.000 €
- Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 €
- Nicht verwandte Personen: 20.000 €
Liegt der Wert der Erbschaft unter dem Freibetrag, fällt keine Erbschaftsteuer an. Bei einer Eigentumswohnung in Augsburg im Wert von 380.000 €, die von Kind zu Kind übergeht, ist der Freibetrag von 400.000 € also in der Regel ausreichend.
Bewertung der Immobilie durch das Finanzamt
Das Finanzamt setzt den Immobilienwert nach dem Bewertungsgesetz fest – nicht nach dem tatsächlichen Marktwert. In vielen Fällen liegt der steuerliche Wert unter dem Verkehrswert, was steuerlich vorteilhaft ist. Sie haben jedoch das Recht, einen niedrigeren Verkehrswert durch ein Gutachten nachzuweisen (§ 198 BewG) – das kann bei hochwertigen Augsburger Immobilien sinnvoll sein.
ℹ Sonderregel Selbstnutzung („Familienheim“)
Wenn der Erbe die Immobilie selbst bewohnt und mindestens 10 Jahre darin wohnt, entfällt die Erbschaftsteuer vollständig – unabhängig vom Wert. Das gilt für Kinder bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Wer die 10 Jahre nicht einhält, muss die Steuer rückwirkend zahlen. Lassen Sie sich hier unbedingt steuerlich beraten.
Schritt 5: Die drei Optionen – Verkauf, Vermietung, Selbstnutzung
Sobald die administrativen Schritte erledigt sind, steht die eigentliche Entscheidung an: Was tun mit der geerbten Immobilie?
Option A: Verkaufen
Sinnvoll, wenn Sie die Immobilie nicht selbst benötigen, weit entfernt leben, Liquidität bevorzugen oder eine Erbengemeinschaft besteht, die sich einigen muss. Steuerlich zu beachten: Die 10-Jahres-Spekulationsfrist beginnt mit dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser – nicht mit dem Erbfall. Wer geerbt hat und der Erblasser die Immobilie vor mehr als 10 Jahren gekauft hat, verkauft in der Regel steuerfrei.
Option B: Vermieten
Sinnvoll als langfristige Kapitalanlage, wenn die Immobilie in guter Lage liegt und Sie keine sofortige Liquidität benötigen. Die laufenden Mieteinnahmen sind steuerpflichtig (Einkommensteuer). Laufende Kosten (Instandhaltung, Hausgeld, Gebäudeversicherung) sind absetzbar. Als Vermieter treten Sie in bestehende Mietverhältnisse ein – und haben begrenzte Möglichkeiten zur Kündigung (nur Eigenbedarf, schwerwiegende Vertragsverletzung).
Option C: Selbst einziehen
Steuerlich vorteilhaft (Erbschaftsteuerbefreiung bei 10 Jahren Selbstnutzung). Sinnvoll, wenn die Immobilie zum Lebensmittelpunkt passt. Zu beachten: Bestehende Mietverhältnisse können nur mit Kündigungsfrist wegen Eigenbedarfs beendet werden – das dauert je nach Mietdauer 3–9 Monate.
Schritt 6: Der Sonderfall Erbengemeinschaft
Haben mehrere Personen gemeinsam geerbt – z. B. Geschwister –, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Diese muss einstimmig über die Immobilie entscheiden. Das ist oft der schwierigste Teil einer Erbschaft.
Typische Konflikte:
- Ein Erbe möchte verkaufen, ein anderer behalten oder selbst einziehen
- Uneinigkeit über den Verkaufspreis oder den Makler
- Unterschiedliche steuerliche Situation der Erben (einer hat Freibetrag ausgeschöpft, der andere nicht)
Lösungswege:
- Einer kauft den anderen aus: Der eine Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt den Miterben ihren Anteil aus
- Gemeinsamer Verkauf an Dritte: Erlös wird nach Erbquoten aufgeteilt
- Auseinandersetzungsklage („Teilungsversteigerung“): Als letztes Mittel, wenn keine Einigung möglich ist – für alle Beteiligten teuer und nervenaufreibend
Kusterer Immobilien hat Erfahrung in der Begleitung von Erbschaftsverkäufen mit Erbengemeinschaften – auch in schwierigen Konstellationen. Wir moderieren sachlich, ohne eine Seite zu bevorzugen.
Checkliste: Erbschaft Immobilie Augsburg – die ersten 12 Monate
- Erbschaft annehmen oder ausschlagen (Frist: 6 Wochen ab Kenntnisnahme)
- Erbschein beim Nachlassgericht beantragen
- Grundbuchauszug anfordern (Amtsgericht Augsburg)
- Grundbuchumschreibung beantragen – innerhalb von 2 Jahren (dann kostenfrei)
- Finanzamt informieren – innerhalb von 3 Monaten nach Erbfall
- Steuerwert prüfen lassen – ggf. Gutachten beauftragen
- Bestandsaufnahme der Immobilie: Zustand, Mietverhältnisse, Schulden
- Entscheidung: Verkauf, Vermietung, Selbstnutzung – ggf. mit Steuerberater
- Bei Erbengemeinschaft: Abstimmung und notarielle Regelung der Auseinandersetzung
- Bei Verkauf: Professionelle Bewertung und Vermarktung – Spekulationssteuer prüfen
Häufige Fragen zur Immobilienerbschaft in Augsburg
Muss ich die Erbschaft dem Finanzamt melden?
Ja. Nach § 30 ErbStG sind Sie verpflichtet, den Erbfall innerhalb von 3 Monaten dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Das Finanzamt überprüft dann, ob Erbschaftsteuer anfällt. Eine Nicht-Meldung kann als Steuerhinterziehung gewertet werden.
Kann ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen?
Grundsätzlich ja – aber erst nach Ausstellung des Erbscheins und idealerweise nach Grundbuchumschreibung. Ohne Erbschein kann kein Notar einen Kaufvertrag beurkunden. In der Praxis sollten Sie mit 2–4 Monaten Vorlaufzeit rechnen, bis alle Dokumente vorliegen und ein Verkauf reibungslos abgewickelt werden kann.
Fällt beim Verkauf der geerbten Immobilie Grunderwerbsteuer an?
Der Erbfall selbst unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Beim anschließenden Verkauf an einen Dritten zahlt der Käufer die übliche Grunderwerbsteuer von 3,5 % in Bayern. Als Verkäufer zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer.
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