Grunderwerbsteuer Bayern 2026: Was Immobilienkäufer in Augsburg wissen müssen
Wer in Bayern eine Immobilie kauft, zahlt beim Notar nicht nur den Kaufpreis – sondern auch eine Reihe von Nebenkosten, die in der Gesamtrechnung schnell 10–15 % des Kaufpreises ausmachen können. Die größte Einzelposition darunter ist die Grunderwerbsteuer. Dieser Ratgeber erklärt, wie hoch die Grunderwerbsteuer in Bayern 2026 ist, wie sie berechnet wird, wann Ausnahmen gelten – und wie Sie als Käufer in Augsburg alle Nebenkosten realistisch kalkulieren.
Grunderwerbsteuer Bayern 2026: Der aktuelle Steuersatz
In Bayern gilt seit dem 1. September 2013 ein Grunderwerbsteuersatz von 3,5 % des beurkundeten Kaufpreises. Damit gehört Bayern zu den Bundesländern mit dem niedrigsten Steuersatz in Deutschland – ein nicht unerheblicher Vorteil gegenüber Bundesländern wie Brandenburg, Thüringen oder Schleswig-Holstein, die bis zu 6,5 % verlangen.
Der bundesweite Vergleich (Stand 2026):
- Bayern: 3,5 % (einer der niedrigsten Sätze deutschlandweit)
- Baden-Württemberg: 5,0 %
- Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
- Berlin: 6,0 %
- Sachsen: 5,5 %
- Thüringen: 6,5 %
Für Immobilienkäufer in Augsburg ist das ein echter struktureller Standortvorteil. Wer eine Wohnung für 400.000 Euro kauft, zahlt in Bayern 14.000 Euro Grunderwerbsteuer – in Nordrhein-Westfalen wären es 26.000 Euro.
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Die Berechnungsgrundlage ist der im notariellen Kaufvertrag beurkundete Kaufpreis. Die Steuer berechnet sich schlicht als:
Kaufpreis × 3,5 % = Grunderwerbsteuer
Konkrete Beispiele für Augsburg 2026:
- Eigentumswohnung 300.000 € → Grunderwerbsteuer: 10.500 €
- Eigentumswohnung 420.000 € → Grunderwerbsteuer: 14.700 €
- Einfamilienhaus 650.000 € → Grunderwerbsteuer: 22.750 €
- Einfamilienhaus 800.000 € → Grunderwerbsteuer: 28.000 €
Die Grunderwerbsteuer ist innerhalb von vier Wochen nach Bekanntgabe des Steuerbescheids durch das Finanzamt zu zahlen. Erst nach Zahlung – und Ausstellung der sogenannten Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt – kann der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.
ℹ Wichtig für die Finanzierungsplanung
Banken finanzieren die Grunderwerbsteuer in der Regel nicht mit. Sie gilt als Eigenkapital-Position. Wer 420.000 € finanzieren möchte, sollte die 14.700 € Grunderwerbsteuer plus Notar- und Gerichtskosten (ca. 8.400 €) plus ggf. Maklerprovision (ca. 14.994 €) als Eigenkapital mitbringen – insgesamt also ca. 38.000 € Nebenkosten allein bei diesem Beispiel.
Gesamtnebenkosten beim Immobilienkauf in Augsburg: Die vollständige Übersicht
Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Wer die Gesamtkosten realistisch kalkulieren möchte, muss alle Positionen einrechnen:
1. Grunderwerbsteuer
- Bayern: 3,5 % des Kaufpreises
- Zahlbar nach notarieller Beurkundung, Frist 4 Wochen nach Steuerbescheid
2. Notarkosten
- Richtwert: 1,0–1,5 % des Kaufpreises
- Basieren auf dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), sind festgeschrieben
- Enthält: Beurkundung Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung, Grundbucheintragung
3. Grundbucheintragung / Gerichtskosten
- Richtwert: 0,5 % des Kaufpreises
- Zahlung an das Amtsgericht für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch
4. Maklerprovision (falls Makler beauftragt)
- Bayern/Augsburg: je 3,57 % für Käufer und Verkäufer (bei hälftiger Teilung)
- Bei Kaufpreis 400.000 €: Käuferanteil 14.280 €
Gesamtnebenkosten-Faustformel ohne Makler: ca. 5,0–5,5 % des Kaufpreises. Mit Maklerkosten auf Käuferseite: ca. 8,5–9,0 %.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an? Wichtige Ausnahmen
Das Grunderwerbsteuergesetz kennt einige relevante Befreiungstatbestände:
Kauf zwischen engen Verwandten
Immobilienkäufe zwischen Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern sowie Erwerbe in gerader Linie (Eltern – Kinder – Enkel) sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 GrEStG). Ein Elternteil kann also eine Immobilie steuerfrei an das Kind verkaufen – und das Kind zahlt keine Grunderwerbsteuer. Diese Regelung ist im Bereich der vorweggenommenen Erbfolge sehr relevant.
Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung
Wer eine Immobilie erbt, fällt unter das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht – nicht unter die Grunderwerbsteuer. Der Erbfall selbst löst keine Grunderwerbsteuer aus. Allerdings können andere Steuerarten greifen, abhängig vom Verwandtschaftsgrad und Wert der Immobilie.
Grenzwert bei geringem Kaufpreis
Liegt der Kaufpreis (oder Verkehrswert) unter 2.500 Euro, entfällt die Grunderwerbsteuer. In der Praxis ist diese Regelung für normale Immobilientransaktionen kaum relevant.
Umwandlungen und Konzernfälle
Bei Umstrukturierungen innerhalb verbundener Unternehmen (z. B. Einbringung in eine GmbH, Konzernumwandlungen) gelten spezielle Regeln – das ist ein komplexes Spezialgebiet, das steuerrechtliche Beratung erfordert.
⚠ Gestaltungsmodelle: Vorsicht geboten
Immer wieder kursieren Modelle, bei denen Kaufpreis und Inventar (z. B. Einbauküche, Sauna) getrennt ausgewiesen werden, um die Bemessungsgrundlage zu senken. Das Finanzamt prüft solche Konstruktionen genau. Überhöhte Inventarwerte ohne marktgerechten Nachweis können als Steuerhinterziehung gewertet werden. Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater beraten, bevor Sie solche Aufteilungen im Vertrag vornehmen.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer?
Nach dem Grunderwerbsteuergesetz sind grundsätzlich beide Parteien – Käufer und Verkäufer – Gesamtschuldner. In der Praxis trägt jedoch stets der Käufer die Grunderwerbsteuer; so ist es im Kaufvertrag üblicherweise vereinbart und entspricht dem Marktstandard in Deutschland.
Was ändert sich 2026 bei der Grunderwerbsteuer?
Der Steuersatz in Bayern bleibt 2026 unverändert bei 3,5 %. Es gibt keine aktuell beschlossene Änderung auf Bundesebene. Diskutiert wird seit Jahren ein Freibetrag für den Erstkauf von selbstgenutztem Wohneigentum – bisher ohne gesetzliche Umsetzung. Sollte es hier Änderungen geben, aktualisieren wir diesen Artikel entsprechend.
Was sich 2026 verändert hat: Die Kreditvergabestandards der Banken sind etwas lockerer als 2023/2024, die Bauzinsen haben sich auf einem Niveau von ca. 3,5–4,2 % stabilisiert. Das macht Finanzierungen wieder planbarer – und erhöht die Nachfrage nach Eigentumsimmobilien in Augsburg erneut.
Praxistipps: So kalkulieren Sie als Käufer in Augsburg richtig
- Eigenkapital für alle Nebenkosten einplanen: Faustformel ohne Makler ~5 %, mit Makler ~8,5–9 % des Kaufpreises als Eigenkapital vorhalten
- Finanzierungsbestätigung vor der Besichtigung: Seriöse Verkäufer und Makler erwarten zunehmend eine Finanzierungsbestätigung vor der zweiten Besichtigung
- Kaufpreis und Inventar trennen: Nur mit steuerrechtlicher Beratung und marktgerechten Werten – nicht als Steuerspar-Konstrukt ohne Substanz
- Steuerbescheid zügig bezahlen: Die Frist von vier Wochen ist kurz. Wer die Grundbucheintragung verzögert, riskiert, dass der Verkäufer bei Zahlungsproblemen des Käufers intervenieren kann
- Bei Familientransaktionen: Steuerberater einschalten, um Befreiungstatbestände korrekt zu nutzen
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Bayern
Kann ich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?
Bei selbstgenutztem Wohneigentum: nein. Bei vermieteten Immobilien: ja, als Anschaffungsnebenkosten, die über die Abschreibung (AfA) geltend gemacht werden. Ihr Steuerberater klärt die Details.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Der Steuerbescheid ergeht nach der notariellen Beurkundung, typischerweise 2–4 Wochen später. Die Zahlungsfrist beträgt dann nochmals 4 Wochen. In der Praxis sollten Sie nach dem Notartermin mit ca. 6–8 Wochen bis zur Zahlungspflicht rechnen.
Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht zahle?
Das Finanzamt stellt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese kann das Grundbuchamt den Käufer nicht als neuen Eigentümer eintragen. De facto ist die Grundbucheintragung – und damit der vollständige Eigentumsübergang – von der Zahlung abhängig.
Kostenlose Immobilienbewertung anfragen
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie in Augsburg heute wert ist? Oliver Kusterer und sein Team bewerten Ihre Immobilie unverbindlich und kostenlos – auf Basis echter Marktdaten, nicht aus dem Internet-Algorithmus.
Jetzt kostenlos bewerten lassen: kusterer-immobilien.de | Tel. 0821–50871168
Kusterer Immobilien · Kleines Katharinengässchen 10 · 86150 Augsburg · IVD-Mitglied
Weiterführende Artikel: Maklerprovision Augsburg 2026: Was kostet ein Immobilienmakler wirklich? | Immobilie in Augsburg verkaufen: Schritt für Schritt zum besten Preis
